Cómo contratar sin trampa la primera hipoteca para tu primera vivienda

El gran dilema para una persona o familia que quiere adquirir su primera vivienda es la de contratar o no una hipoteca para tal fin, lo que se convierte en uno de los «quebraderos de cabeza» más comunes entre los jóvenes o las familias. A la hora de formalizar el contrato con el banco, suelen surgir dudas sobre todo, porque se desconocen los pasos a seguir, la valoración de la oferta, la documentación requerida, los gastos de tramitación, etc. También genera incertidumbre los tipos de interés, el importe o deuda a solicitar, la necesidad o no de un avalista, los plazos, cuotas y otros contratos como el seguro de daños de la vivienda.

El acceso a la vivienda a través de una hipoteca es una de las operaciones más importantes, ya que su casa queda hipotecada durante muchos años. Una de las primeras cosas que se debe tener en cuenta es que la cuota a pagar no debe superar el 40% de los ingresos netos mensuales, como recomiendan los expertos, para que el cliente lleve una vida normal y pueda asumir otros gastos. Uno de los parámetros mas importantes es este del 40% como límite máximo recomendado de endeudamiento.

Por otro lado, la existencia de ahorros también debe valorarse, porque además del coste de la vivienda existen otros gastos fijos, que pueden llegar al 13% del importe de compraventa. En líneas generales, estos gastos son los de la tasación de la vivienda, los impuestos, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, y muchos otros.

Además, el banco tiene la responsabilidad de informar al cliente y aportar documentación con las características del préstamo, para que usted pueda tomar una decisión acertada y también comparar diversas ofertas. Al mismo tiempo, es recomendable no pedir más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Para otorgar el préstamo, el banco analiza distintas variables relativas a quien lo solicita.

En definitiva, se analizan las características del inmueble y también la situación del solicitante. Esto no debe entenderse como una cuestión arbitraria. La entidad financiera, antes de celebrar cualquier contrato debe evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones. De ahí que solicite muchos documentos e información. El concepto que se deriva de este proceso es el de préstamo responsable, y aunque en la práctica ha sido siempre el procedimiento habitual, está introducido en la legislación española desde 2011 para garantizar el adecuado nivel de protección de los usuarios.

Cuando el banco ha realizado el estudio conveniente, se informa del importe y duración del préstamo, el tipo de interés, si es fijo o variable y el índice de referencia que se va a utilizar, etc. Además, da a conocer sus obligaciones al cliente, lo que ocurrirá si no cumple con ellas, las condiciones para poder amortizar el préstamo y los riesgos que conlleva. Todo ello, junto con otros detalles de la operación, lo recibe en un documento para que pueda valorarse, y estudiar otras alternativas para compararlas.

Sobre la necesidad de avalistas, las entidades financieras, estudian las operaciones de préstamos solicitadas en función de la capacidad de pago del prestatario o solicitante, observando si pueden cumplir en tiempo y forma con las obligaciones asumidas.

Si bien es cierto que las entidades bancarias son libres para aprobar o desestimar las operaciones que les planteen sus clientes en función del estudio individualizado del riesgo y de las condiciones propuestas, la incorporación de avalistas es requerida, generalmente, cuando no llega a desestimarse la operación pero en el estudio previo se observa que falla esta capacidad con los datos aportados por el interesado.

En concreto para España y para resumir, la mayoría de las familias que tienen una hipoteca, tardan entre unos 20 años en acabar de pagarla, aunque el plazo total sea mayor. El informe de la Asociación Hipotecaria Española para el primer trimestre de este año, sitúa en 16,26 años el plazo de amortización medio ponderado de los préstamos.